O
primeiro passo para construir uma edificação é
a compra do terreno, obviamente se você não o
possui.
Existem aspectos
relevantes e limitações físicas e legais
impostas ao terreno que vão influenciar
diretamente no seu projeto e podem, eventualmente,
inviabilizar um determinado plano que você tem em
mente.
Escolha
pela Área e Localização.
Na busca pelo
terreno ideal para executar a construção,
inicialmente pensa-se na localização, na área e
no preço, devendo-se tomar alguns cuidados já
nessa escolha.
A área deve ser
adequada ao que se deseja construir. Um lote de
350 m2, por exemplo, não se presta para quem
deseja construir, além da casa, uma piscina, uma
quadra de esportes ou um pomar com grande
variedade de frutas. Deve-se ter ao menos uma idéia
do que se deseja colocar dentro do lote,
fazendo-se um anteprojeto, bem simples, com tudo
que se pensa incluir e suas respectivas áreas
aproximadas.
Quanto à localização,
atente para os aspectos de distância do Centro,
segurança, clima, proximidade de comércio,
escolas e linhas de ônibus.
Atente
para as Limitações Físicas
Os aspectos físicos
que podem oferecer limitações à construção são
a topografia, a qualidade do solo, eventuais
encostas, proximidade de águas, etc. É recomendável
que se visite a área. “Pise” no terreno que
você está adquirindo. Se possível leve consigo
um engenheiro ou arquiteto para orientá-lo.
É comum existirem
no mercado terrenos baratos que parecem, a princípio,
um grande negócio. Entretanto podem significar
elevados custos em fundações e contenções de
arrimo, por suas limitações físicas,
transformando aquela “pechincha” num grande
peso no seu orçamento.
No caso de
loteamento novo, em que não foram concluídas as
obras de terraplanagem e demarcação do
loteamento, faça incluir no contrato de compra e
venda, além das dimensões e posicionamento do
terreno, a declividade da área a ser adquirida.
Verifique, também se não existe água nas
proximidades. Os solos próximos a regiões
alagadas, como rios e lagoas, são de resistência
muito baixa ou foram aterrados, resultando em
problemas nas fundações da casa a ser construída.
Existe, ainda, o risco das águas subirem em épocas
de grande concentração pluviométrica.
Atente para as Limitações Legais
As limitações
legais são as limitações urbanísticas, de
higiene e segurança e as limitações militares.
As urbanísticas são
preceitos de ordem pública, normalmente exigida
pela Prefeitura Municipal, que protegem a
coletividade na sua generalidade. São elas, entre
outras, o arruamento, o alinhamento, o nivelamento
(gabarito) e a taxa de ocupação. Em Juiz de Fora
as limitações urbanísticas são normalizadas
pela Lei do Uso e Ocupação do Solo (LEI:
6910/86).
As limitações de
higiene e segurança são aquelas que visam
preservar a saúde dos indivíduos.
As limitações
militares se referem a áreas estratégicas de
segurança nacional ou bases militares.
Torna-se necessário,
portanto, levar em consideração todos esses
aspectos legais desde a compra do terreno, pois são
de caráter limitativo na hora de conceber e
aprovar o projeto. Exemplo muito comum de problema
por desconsideração desses aspectos é o caso da
compra de um lote para construção de um pequeno
prédio de 4 pavimentos e o gabarito permitido ser
de apenas 6 metros de altura.
Procure, portanto,
um profissional para orientá-lo.
Verifique a Documentação
Verifique a
documentação do terreno, como o registro no Cartório
de Registro de Imóveis, que é a comprovação de
propriedade de quem está lhe vendendo, e as guias
pagas do IPTU (Imposto Predial e Territorial
Urbano), para não Ter surpresas desagradáveis.
Peça uma certidão na Prefeitura Municipal para
se eximir de responsabilidades.
Por fim consulte o
Cartório de Registro de Imóveis para verificar
se existe alguma hipoteca ou qualquer outro
impedimento pesando sobre o imóvel. Solicite também
Certidões Negativas de pessoa física ou jurídica,
conforme o caso (veja na seção “Dicas” -
Documentação Necessária para Aquisição de
Terrenos).
Cuidados com o Posicionamento e as Dimensões
Reais
Contrate um topógrafo
para verificar as dimensões do lote e o se
posicionamento dentro do loteamento. Existem
muitos casos de invasões de vizinhos que
representam, no futuro, ações judiciais que vão
transformar seu sonho em pesadelo.
O custo do
levantamento topográfico é baixo em relação ao
preço do terreno, e compensa os possíveis
aborrecimentos.
Cabe salientar que
as medidas de um terreno referem-se sempre a sua
projeção no plano horizontal, quer o mesmo
esteja todo em um mesmo nível ou não.
Faça o Registro do Terreno
Fechado o negócio,
você é o novo proprietário do terreno, e não há
nada mais a fazer senão começar a pensar na
construção... Engano. Você deve providenciar o
mais rápido possível o registro do seu imóvel
no Cartório de Registro de Imóveis. Isso vai
impedir que o antigo proprietário, de má fé,
venda-o novamente para outra pessoa. Somente é
dono quem tem o registro do imóvel em seu nome
