A
construção de uma edificação exige que sejam
considerados e atendidos diversos aspectos,
principalmente os de caráter legal, que têm início
já na escolha do lote.
A legislação é
muito ampla, e varia de um local para outro,
motivo pelo qual recomenda-se, para todos os
casos, a contratação de um profissional
(arquiteto ou engenheiro). Entretanto, é bom
saber o que ela envolve.
A primeira questão
refere-se às cláusulas contratuais do
loteamento, que procuram uniformizar o bairro e,
muitas vezes, são até mais severas que o Código
de Edificações do município. Elas podem
definir, por exemplo, o número de pavimentos, a
taxa de ocupação (percentual, em relação à área
total do terreno, ocupada pela projeção da
construção sobre o terreno), o coeficiente de
aproveitamento (índice que estabelece a relação
entre o total de área construída e a área do
terreno) e a adoção de recuos maiores que os
previstos em lei.
Se o lote
pretendido está no litoral, em região de
mananciais (junto às represas ou bacias hidrográficas)
ou em área de floresta nativa, as exigências
legais se multiplicam. No caso do litoral, muitas
faixas de terra são bens permanentes da Marinha
Brasileira; paga-se o preço de mercado do lote,
mais uma taxa à Marinha para ocupá-lo e ainda é
preciso cumprir as exigências para sua ocupação.
Geralmente, não se constrói ao longo de uma
faixa de 30m, contados a partir da maré alta;
nela, só são permitidos equipamentos de lazer e
jardins, desde que não comprometam a paisagem.
Em área de proteção
aos mananciais, o problema está mais na taxa de
ocupação e no coeficiente de aproveitamento,
visando prejudicar o menos possível a vegetação
nativa. Árvores centenárias não podem ser
derrubadas; muitas vezes, elas são identificadas
pelo diâmetro do seu tronco, e precisam estar
indicadas no levantamento planialtimétrico.
No caso das matas
naturais, por maior que seja o terreno, a taxa de
ocupação e o coeficiente de aproveitamento serão
bastante pequenos, para que a construção da
edificação não caracterize um desmatamento. Ao
visitar o loteamento, deve-se verificar se o mesmo
está em região protegida por lei especial.
Principalmente em
cidades grandes, não é incomum estar tramitando,
nas esferas municipal, estadual ou mesmo federal,
projetos que impliquem, futuramente, na
desapropriação parcial ou total de áreas - e,
conseqüentemente, na sua desvalorização, pois
esse procedimento não respeita os valores de
mercado.
Ao pensar em
comprar um terreno urbano, é necessário conferir
se há, no bairro, algum projeto de porte, como
uma alça viária, a duplicação de uma avenida,
a construção de prédio público ou até a
urbanização de uma praça, o que poderá levar
parte do lote.
O profissional pode
identificar a classificação do lote quanto à
sua localização, o que a legislação de
zoneamento permite construir e se há projetos
para alteração do uso do solo nas imediações.
Uma vez resolvidos
os prováveis problemas que envolvem a compra, é
preciso definir o profissional responsável pelo
projeto. O custo do projeto é pessoal, embora o
Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB) possua uma
tabela de honorários que serve de parâmetro para
os profissionais. A escolha de um profissional que
já atue na cidade é uma boa alternativa, tendo
em vista que ele, com certeza, já deve estar
cadastrado junto à respectiva prefeitura.
Os procedimentos
legais e burocráticos junto à prefeitura devem
ser cumpridos pelo arquiteto ou pelo proprietário,
ou por terceiros, com a devida procuração legal.
Os documentos exigidos normalmente são:
• o título de
propriedade do imóvel, devidamente registrado
(escritura);
• cópia das
folhas 1 e 2 da notificação/recibo do IPTU;
• memorial
descritivo, especificando os materiais a serem
utilizados, em duas vias (assinadas pelo autor do
projeto e pelo proprietário);
• peças gráficas
(plantas, implantação, cortes, fachada
principal, tabela de iluminação e ventilação
com carimbo próprio da prefeitura, assinadas pelo
autor do projeto, pelo responsável pela obra e
pelo proprietário);
• levantamento
planialtimétrico em duas vias (elaborado por
profissional habilitado ou pelo próprio
arquiteto);
• vias da taxa
recolhida para o CREA, com base no valor cobrado
pelo arquiteto e na metragem quadrada, sem a qual
a prefeitura não libera o Alvará de Construção;
• cópia do
recibo atualizado dos profissionais envolvidos e
cadastrado na prefeitura;
• cópia da
carteira do CREA dos profissionais;
• comprovante de
pagamento das taxas e emolumentos exigidos pela
prefeitura (que variam de cidade para cidade)
referentes ao andamento do processo a ser
instaurado.
Caso o setor
municipal responsável pela liberação do Alvará
de Construção encontre alguma irregularidade,
emitirá um Comunique-se, ou seja, um comunicado
oficial do problema encontrado e um prazo para que
este seja sanado; deve-se ficar atento aos prazos
do Comunique-se, para que as pendências sejam
resolvidas em tempo hábil.
As prefeituras, via
de regra, exigem que o canteiro construído na
obra seja cercado por tapumes, dão um prazo para
seu cumprimento e cobram uma taxa para sua execução
(embutida nos comprovantes exigidos antes da
aprovação do projeto).
Todos os
profissionais que trabalharão na obra (à exceção
dos autônomos) precisam ser registrados de acordo
com as normas no Ministério do Trabalho, pagando
a Guia de Recolhimento da Previdência Social. Em
um quadro de avisos, em local visível, estarão
os nomes dos empregados, horários de entrada e saída
e horário de funcionamento da obra.
Na obra ficará uma
cópia da planta aprovada e o Alvará de Construção.
De acordo com a legislação, deve haver um
banheiro, mesmo que os empregados não durmam no
alojamento. A obra ainda deverá ter ligação de
água e luz e a placa do autor do projeto e do
responsável técnico em lugar visível: se um
fiscal do CREA não a localizar, pode multar o
profissional com base em lei federal.
Dependendo da situação do terreno, são
estipulados horários para carga e descarga, da
entrega do material de construção aos bota-foras
de terra. A legislação é específica demais,
mas os horários usados visam evitar que a construção
incomode a vizinhança.
A fiscalização de
obras, na verdade, não existe para aterrorizar os
proprietários, mas para impedir que a legislação
seja ferida. Quando algum tipo de irregularidade
é encontrado - a construção não confere com a
planta aprovada, foram feitas alterações no
projeto original, há desrespeito às leis
trabalhistas -, o fiscal deve emitir uma Notificação
ao proprietário ou profissional responsável pela
obra. A exemplo do Comunique-se, a Notificação não
é uma penalidade em si, mas um documento legal,
com prazo para que o proprietário ou o
profissional apresente a solução do problema.
Quando a irregularidade é muito grave, pondo em
risco a integridade física dos pedestres ou casas
vizinhas ou sendo obra clandestina, o fiscal tem
poderes para embargar (paralisar) a obra.
Uma vez embargada,
é dado um prazo para regularizar (ou justificar)
a irregularidade que gerou o embargo, pagando uma
taxa correspondente às adotadas na religação de
água ou luz quando interrompidas por falta de
pagamento.
Concluída a obra,
visitada os guichês que comandam os aspectos
legais da construção e cumpridas todas as obrigações
técnicas e legais, é emitido o mais almejado dos
documentos para quem constrói: o Habite-se. Sem
ele, não é possível ocupar o imóvel; com ele,
acaba a interferência municipal sobre a construção.
